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鄂尔多斯楼市9月惨淡开局 金九银十恐成泡影

时间:2019-11-28 20:29

八月:呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存;

据中国之声《新闻晚高峰》报道,鄂尔多斯48%的土地都是沙漠戈壁,然而这里却是投资家眼中的"塞外天堂"。凭借着丰富的黑色黄金--煤炭,不少人把鄂尔多斯视为"大漠上的迪拜"。但鄂尔多斯人似乎并不满足于此,他们的梦想是将鄂尔多斯打造成一座超越迪拜、拉斯维加斯的梦想之城。然而梦想在2012年开始支离破碎,曾经沸腾的楼市,遭遇到了暴风雪般的袭击。

今年的“金九银十”与以往不同,照我估计,今年大约会出现以下几个特征:

  据中国证券报记者统计,截至目前,全国47个限购城市中仅剩不到10个城市仍在坚守,业界预料限购的全面放开或是大势所趋。但楼市对此反应平淡,成交未见回暖。业内人士认为,信贷政策变化或是未来楼市调控调整的主旋律,这也关乎到传统销售旺季“金九银十”的含金量。

九月:北京住房公积金基本生活费标准将调整;

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●市场或非常平淡

  短期楼市成交料回升

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事实上,“金九银十”是传统楼市旺季,哪怕是在市场不景气的年份,成交量也总会在这个季节有一波相对的冲高,即明显高于淡季的6、7月份。今年的话似乎难有什么期望了,这在统计数据上就可以很明显地感受得到。但这种情况并不是说因为市场极度的萎靡,而是政策对市场按下了“暂停”按钮。

  9月3日,兰州市住房保障和房地产管理局宣布,从2014年9月3日起,购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时,不再核查现有住房情况。这意味着兰州执行了4年的限购令走向终结。根据中国指数研究院的统计,目前为止,仍在坚守限购的城市仅包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市,以及南京、西宁、三亚、珠海和永康5个二三线城市,限购城市从曾经的47个骤减为9个。

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如今市场的实际情况没人知道,须等到它再次“启动”,我们方可知晓。

  但限购放开未能提振楼市。统计显示,2014年8月,全国100个城市住宅平均价格为10771元/平方米,环比上月下跌0.59%,已经是连续第4个月下跌。克而瑞CREIS中指数据则显示,2014年8月监测的主要城市累计成交面积虽环比上涨1.5%,同比下降13.25%。今年前8月,主要城市累计成交总量也比去年同期低15%。

Part.1

鄂尔多斯楼市辉煌的过去可以追溯到2010年。当地人在煤矿生意中发家致富后,房地产无疑成为了最受欢迎的投资品。鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价在7000/平方米元以上,其中一些高端住宅项目的售价已经突破2万元/平方米。几乎每一个新入市的楼盘很快就被抢购一空。煤老板们一出手,就是整栋楼。素有"鬼城"之称的康巴什,其高空置率已经让人领略到这座城市对于房地产的痴迷。然而一切在今年戛然而止。8月份,鄂尔多斯的平均房价在6000元/平米左右,而巅峰时有的楼盘卖到了两万元以上。如今在这里找到一家中介并不容易。

●成交量低

  进入9月,传统销售旺季的到来或许可以让开发商松一口气。从市场供应来看,8月底开始,市场就已经进入蓄货的阶段。以深圳市场为例,8月最后的两周,深圳均只有1个楼盘入市,9月则将迎来供应的高峰期。

昨天晚上,出现了一则标志性的大事,这就是呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存。

中介:这边没有了,已经不做了。

目前广州的月成交量大概为六千到八千套,但我们要知道的是,成交量低不完全是少人买房造成的,其中也包含着其他的因素,如:1、库存量仍旧是低。目前广州库存也就5个月,可卖的货量没多少;2、有房不可卖。备案价格高于限价要求的项目都拿不到预售证;3、卖了无法签约。城区的楼盘都得排着长队等签约,就算卖了也无法在网签上显示。

  由于房企加大促销力度,部分城市取消限购刺激需求入市,短期市场成交将回升。预计随着“金九银十”供应高峰的到来,房企在加大推盘力度的同时,合理定价、有效促销将会吸引刚需入市,市场成交或将季节性环比回升。

这是中国首个喊出停止去库存的城市,具有重大的风向标作用,意味着房市调控的大转折。

记者前后联系了五个中介,他们都表示自己已经不干了。经过一番寻找,记者终于联系上了一位中介销售人员,他坦承,今年房价与去年相比,不可同日而语。

●贷款的情况极不正常

  房价点评网高级分析师肖文晓则不以为然。他指出,从目前的市场趋势来看,尽管部分城市已经放开限购解决了购房者的资格问题,但是这些放开限购的城市都是高库存的城市,购房者买房不急于一时,限贷的政策环境也还没得到有效改观,因此目前促成楼市需求全面释放的条件还没达到。预计“金九银十”楼市的成交量有可能会超过“五一”,但不一定能够超过今年年初的成交量水平。

我们知道中国房地产调控越来越严格,尤其是一线城市的房市调控,使得房价一直在横盘,并没有出现上涨,有的郊区还出现了下跌。

中介:现在比前一年便宜多了,毛坯房有一次性付款的五千一平米,还有能贷款的差不多六千一平。现在东胜房价普遍没有前两年那么高,去年七千多,现在没那么贵了。

首先是银行放款速度很慢,现在不少银行的放款速度超过半年,造成的结果就是楼盘对贷款的折扣是越来越少了,卖家大都希望买家能一次性付款,或是首付尽量能给多些;其次是限价所造成的双合同、三合同现象,也变相地提高了首付比例。所以现在购房者就算是买首套房,首付平均也得付6、7成了,若是二套房则接近全款。

  楼市走向需看信贷政策

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楼市暴风雪不仅打击了房价,也封冻了鄂尔多斯房地产开发的进度。今年这里的在建工程中,约有75%处于停工或者半停工状态。鄂尔多斯楼市破碎早有端倪。财经评论员马光远评价说,当煤炭结束了十年黄金期后,依靠煤炭发家的鄂尔多斯楼市也走到了尽头。

这种不正常的房贷情况让楼市的刚需都无法正常释放。

  从多位业内人士的分析来看,限购放松给楼市带来的刺激作用有限,制约楼市重新活跃的关键因素则是信贷政策目前尚未得到调整。

一线城市严格限购,导致货币流向了二三四五线城市,这些城市的房价已经补涨。一些热点城市甚至出现房价涨幅过高,涨速过快,很有可能导致泡沫的出现,如果泡沫破灭,后果严重。

马光远:鄂尔多斯的房地产建立在依靠煤炭资源发展起来以后财富没有投资窗口的基础上。差不多每户拥有的房子都在十套以上,所以大量房子都是投机的。整个煤矿走势往下走的时候,这种杠杆效应会让积累在房地产上的资金出现了积压,所以价格出现崩盘是必然的情况。

●价格平稳,或有笋盘

  分析称,执行3年之久的限购政策对于市场的调控作用已相当有限。刚性需求在此过程中逐渐释放,而对于二套及多套房的限贷政策又决定了单独放开限购难以对市场形成有效刺激。采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷,将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。

货币的不规则流动,导致地产热点频出,一些城市的房价上涨过快,一些则相对沉寂。

与大多数媒体相比,中原地产三级市场研究部总监张大伟显得更加冷静。在他看来,鄂尔多斯楼市折戟并不意外,但远远没有到崩盘的程度。

目前市场需求仍然旺盛,只是被暂时压制而已,这点大家看看非限购区域楼市的火爆就可以知道了。已买房的人多会坚定地持有,未买的人也会伺机而动。

  目前一些省市针对房地产市场的信贷政策已经开始调整。如福建省降低首套贷款认定标准为“购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定”,而“首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行”。此外,江西省也明确提出“促进房地产市场平稳健康发展,落实首套房贷款优惠政策,适当降低二套房首付比例”。