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深度好文 | 人人都想改变世界

时间:2019-12-29 05:14

来源: 通货朋仗(ID:zt734922044)

机构数据显示,2019年以来,北京房屋租赁市场成交节奏有所放缓。租金则出现一定分化,昌平、门头沟、亦庄等区域租金上涨约2%;顺义、大兴、西城、通州等区域则呈现下降态势,最高降幅近4%。

    2015年是移动互联网O2O模式发展的黄金时期,O2O模式也正改变着租房市场,从14年下半年响彻京城的佣金减半,到现在红极一时的佣金全免,有人说租房中介将淡出历史,租房管家成新常态,这种转变趋势,咱们屌丝租客真的愿意买单吗?

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成交放缓

     前段时间被吹捧的小米模式成了互联网的新话题,以“零毛利”为核心的小米模式如今也出现在了租房行业,由此产生了佣金全免的浪潮,有趣的事情来了,羊毛出在猪身上,那么猪在哪里呢?

图片来源:网络

北京的房租一直在涨,但是今年突然就被推到了风口浪尖,这其中的原因也并不复杂。

贝壳智库最新报告指出,2019年以来,北京地区租赁市场呈现出“租得小”、“租得远”、群体“年轻化”特征。同时,北京租赁市场成交节奏有所放缓,4月份挂牌出租房源7日出租率仅为21%,同比下降18个百分点,环比下降3个百分点。

咱们先来看一下传统中介模式:

我们先想象下面两个场景,都是生活中一些琐碎的事情,不难理解。

一方面是由于过去的租金还基本上都在大家的承受范围之内,所以上涨不会造成太大的社会影响,但今年的房租上涨基本上都到了大家承受的一个临界点;

贝壳智库表示,2019年1-4月,北京地区租赁房源月均新增挂牌量同比增加16.6%。前期买卖市场平稳向下,一定程度上促使部分业主转向租赁市场。同时,长租公寓给市场提供了较大的供应增量。

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场景一

另一方面是由于北京近几年一直在整治群租房,去年底的一场大火基本上宣告群租房时代接近尾声,大量的群租公寓被清理之后,市场上的可出租房源数量大大减少,这种供求关系的短期紧张导致了北京的房租有了一个大幅上涨。

部分长租房企业“跑马圈地”速度较快。以龙湖集团为例,公司年报显示,截至2018年底,旗下长租房品牌冠寓累计开业5万多间,整体出租率为50.1%。其中,开业3个月至6个月的项目出租率为70.2%;开业超过6个月的项目出租率为87.4%。2018年,冠寓已开业项目实现租金收入4.27亿元,同比增长961.4%。

传统中介模式

老婆接了个电话,是快递小哥的,要求下楼拿快递。

还有一个原因,那就是大家的工资普遍都没涨。

龙湖集团表示,冠寓作为国内TOP3的长租房品牌,已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一二线城市开业运营。长租公寓已成为公司主航道业务之一,未来将继续有计划地持续投入。

以及新型租房管家模式:�

小王:为什么不叫快递小哥送上楼?什么叫服务啊,我们这次不是在家么,干嘛不要他送上来呢,我看你是不敢说吧。

不论如何,北京的房租确实是涨了很多,而且未来回落的概率也不会太大。

北京房地产中介行业协会数据显示,4月份北京住房租赁市场继续回落,成交量环比3月份下降18%。春节后“返工季”带来的一拨行情已被市场消化,4月份租赁市场降温明显。据会员单位数据,4月份网端用户浏览量环比下降,到门店求租的客户亦明显减少,承租方议价能力增强,市场上可选择的房源更多。从区域情况看,朝阳、海淀、西城、昌平、丰台等区域成交活跃,但成交量均环比下降10%以上。

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老婆:什么叫我不敢说,人家有个三轮车还有别的快递要守着不方便送!

今天就房租上涨一事做一下简单分析。

北京房地产中介行业协会相关负责人表示,一季度北京租赁市场开局稳定,4月份量价回落,符合租赁市场季节性变化规律。

租房管家模式

小王:你看你问都没问,你怎么知道人家不方便呢?

租金的区域性

价格分化

    相比于传统中介模式,租房管家模式出现了新形态的价值链(红色框部分),核心是中介、经纪人未来将提供,包括定制化装修、搬家、wifi、保洁等多重增值服务,定价权也将转移给中介机构,房东与中介不再是单纯的委托出租关系,而是委托房屋管理及收益权再分配关系。传统的“中介费”升级为“服务费”,这“羊毛”还是出在了租客身上!就价格而言,原定3000元的中介费,摇身变成了300元每月的服务费,除去水电等物业费,一年的服务费就是3600元!但是服务质量提高了,租客们能够享受更贴心的服务。对于租客而言,这服务费到底值不值呢?那就要看北漂屌丝们怎么去看了。

老婆:你这人真是的,不就拿个快递么,下去拿一下又不会怎样。

其实租金上涨的本质并不复杂,就是供需关系。在北京,对于租金的研究完全可以区域化。一个可能在你看起来并不起眼的地方,比如说六环外,那个地方的租金可能并不比五环的某个地方租金低。

北京房地产中介行业协会指出,租金价格方面呈现出一定区域性特征,但整体趋势与成交量相似,稳中有降。据会员单位数据,合租房源仍是主流消费选择。4月份北京合租单间租金环比基本持平,成套整租租金环比下降约0.2%。

   咱们再看一下O2O模式的特点,“去中介”是O2O模式的一个重要环节,也就是说,最理想的租房模式是:租客跳过中介,直接联系房东;房东跳过中介,直接找到租客!那市场上有这种模式的租房O2O产品吗?

小王:不是下不下去拿的问题,是这个本来就是快递公司应该做的事情。就是因为你不说,快递都觉得理所应当了,我看你是不敢说吧!

原因很简单啊,就是小区域内的供需关系不一致。租金的情况我观察过北京的不少区域,甚至没有大中介布局的地方我也基本清楚租金价格。

从各区域看,昌平、门头沟、亦庄等区域租金上涨约2%;顺义、大兴、西城、通州等区域则呈现下降趋势,最高下降幅度接近4%。

   有!酷帮租房app就是这样的模式:一位租客即将搬走了,他将自己租住的房屋信息发布到app上;其他租客通过使用app就可以看到这条租房信息,进而直接与这位租客联系,而这位租客手里有房东的电话,通过咨询这位租客,其他租客就可以与这间房子的房东直接沟通了!

老婆:什么叫我不敢说,人家快递电话都挂了,你这人不就取个快递,不去就拉倒!

像那种比较偏僻的地方,如果周边搞了一个物流基地,那么这个地方的租金会在短时间内涨很多。那些搞物流的工人基本上都在周边租房子,可租房源少,租房人增多,势必会导致房租上涨。

公租房方面,据诸葛找房介绍,公租房分配项目中,租金最低的只有31元/平方米/月,平均租金约40元/平方米/月。按照每套50平方米计算,一套公租房每月租金仅2000元。

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......

这种地方就会诞生类似“自如”一类的小个体二房东,他们一般会跟房东签3-5年合约,直接把毛坯房租下来,然后简装之后再租出去。一般情况下,他们能在小区里收几十套房子,虽然一套房子几年的利润看起来不多,但是有了几十套的规模之后,收益还是很可观的。

5月9日,财政部发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》,对公租房建设期间用地及公租房建成后占地,免征城镇土地使用税;对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。另外,财政部规定,对公租房继续免征房产税,对经营公租房所取得的租金收入免征增值税,执行期限为2019年1月1日至2020年12月31日。

酷帮租房模式

小王深吸一口气,准备下楼拿快递,走之前还和老婆大人确认有几个快递。

需要说明的是,这并不是群租房,就是收房再转租的模式,没有那么多隔断,所以合理合法。

    如果出现中介怎么办?酷帮租房技术团队,设计了一个成熟的系统框架,来对发布的房源信息进行有效的审核和过滤,同时有客服人员对部分房源进行实时审核,能够与租客一起,对中介信息进行及时的清理,以保证房源信息的真实性和有效性。

几分钟后,小王拿着两个快递回来了,再次和老婆大人确认:"是两个吧?放在桌上,你看一下"。

从北京不同商圈的租金情况也能够发现,租金的高低与那个商圈的产业结构,人员结构等都有很大关系,租金低的地方一般产业不发达,而租金高的地方往往是高收入产业集中,比如望京。

    这种理想的租房模式能不能受到北漂屌丝们的亲睐呢?这就需要咱们千万北漂屌丝人互相帮助了:当一个北漂人发布了自己租住的房源信息后,千千万万的北漂人都能看到他的房源信息;当所有北漂人发都发布了自己租住的房源信息后,所有的北漂人都能找到自己理想的窝。

"你这人真是的,拿过来啊,你放在那里我怎么看啊!"老婆大人埋怨道。

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    愿北漂的你,在酷帮租房app上找到自己心仪的窝~

小王又耐心地把快递拿到老婆大人面前。

北京租房市场演变

    理想很遥远,万一实现了呢,咱们拭目以待吧!

老婆大人一看,责问道:"店里那个呢?"

过去北京的群租房非常普遍,一个100多平米的房子能够隔出七八间卧室,一个厨房都隔出一间来。我知道的一个做群租房的大妈,在北京的三十多个小区都有房源,一个小区的收益是每月一万多,大家可以算一下这位大妈的收入。

小王:"你不是说两个吗,是两个啊!"

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老婆:"还有店里那个啊!"

群租房模式的赢利点就在于你能打出多少隔断,而且要充分发挥想象力,不然利润率就会大大降低。

小王:"我刚刚不是问你几个,你说两个吗,现在不是两个吗,自己没说清楚还怪我。"