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冷!冷!冷! 北京土地市场再现流拍

时间:2019-11-28 20:29

一直以来,房地产业内都将土地比作面粉,房子比作面包,面粉价格决定面包价格。因此,关注房价就离不开研究土拍情况。

新政之下的土地市场,已经开始出现松动的迹象。

4月26日,北京市暂停热点区域高价地交易之后推出的首宗居住用地开拍。因该地块设置楼面价上限,北京房山区窦店镇居住项目用地流拍。

  中房网讯截至今天下午15点,北京市房山区长沟镇FS12-0001-0026等地块(原长沟镇中心区4号地部分地块)其它类多功能及商业金融用地没能收到网上报价,无奈只能接受流拍命运。

2018年上半年,如果要给全国土地市场送首歌,那一定是“凉凉”。据统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

在北京、上海、南京等地,三城同日展开的土地公开交易,均价开始出现不同幅度的下调。其中,北京一幅“热门”地块由于开发商的报价低于底价,出现流标结局。

“地王已经再难出现,宏观调控已初步落到实地。”北京中原三级市场研究部张大伟对此指出。

  据悉,该地块土地面积233625.95平方米,其中建设用地172579平方米,建筑控制规模257041平方米。挂牌出让起始价为人民币51400万元,竞买保证金为人民币15500万元。

 要知道,上一次如此大规模的土地流拍,还是在2014年。但要论流拍率的话,当时仅有4%,而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。

北京:面积最大住宅用地流标

据了解,房山区窦店镇居住项目用地,是北京首个采用新出让制度的住宅用地。

  公告显示,该地块具体四至范围是:东至规划路东边线、规划商业用地东边线及天宝大街中心线,南至规划路中心线及玉栗大街中心线,西至规划路中心线及广聚大街中心线,北至云居寺路界址点、规划商业用地北边线及规划路北边线。

这个情况似曾相识,甚至很是怀念,2013-2014年也出现过类似的局面,当时几乎没有什么土地成交了,开发商资金链吃紧,房地产岌岌可危,到处都是烂尾楼。

5月7日,北京、上海、南京等地同日进行土地出让。北京4幅住宅用地均采取了招标出让的方式,这也是自4月16日当地公布土地新政之后的首场集中出让。

4月16日,北京市国土资源局宣布,将改变过去价高者得的挂牌方式,试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式,同时更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。评标中还将设定地价的合理区间,如果超出区间,开发商即使报价再高,评标中也无法加分。

  8月份以来,北京土地市场持续遇冷。7月29日,备受关注的朝阳孙河两地块由于起价过高宣告流拍。该地块的流拍预示着,北京土地市场的寒潮仍将继续。

全国土地市场遇冷的大背景下,北京的情况也不容乐观。

让人意料不到的是,之前最受注目的顺义区马坡镇新城9号地西侧地块,居然以流标形式收场。早在今年3月底收回之前,该地块的挂牌起始价为7.6亿元。然而此次重新开标之后,底价飙升到了16.5亿元。

对于“综合条件最优者得”的综合评标方式,北京市国土局副局长曾赞荣曾对媒体解释,今后将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素,作为评标条件。投标中的价格因素将进一步弱化,其所占分值由50分降低到25分,最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。

澳门皇冠金沙网站,  进入8月份之后,北京土地市场推出海淀翠湖科技园两宗商业金融地块。在经历了“报价——撤回——报价”之后,该两宗地块被绿地分别以底价11.3亿元及11.01亿元拿下。

2018年截止发稿,北京共出让土地31宗,其中,住宅用地成交26宗,成交总金额782.31亿元;商办用地5宗,成交总金额59.17亿元。住宅用地方面,共有产权用地成交7宗,限价房用地19宗(两宗竞自持)。

该地块总建筑面积为25.6万平方米。在扣除其中5万平方米的“限价商品住房”部分的建筑面积之后,如果按照16.5亿元的底价核算,商品房部分楼面地价已达8009.7元/平方米。

记者还发现,除了窦店镇地块采用新的土地出让规则之外,在北京即将推出的18宗地块中,7宗以住宅为主要用途的地块也将采用招标形式出让,并明确增加了限价商品房和中小套型商品房配建面积。其中,位于房山的另一块住宅土地——长阳镇6号居住用地,明确规定所有居住用途建筑面积均将建成“中小套型商品住房”,且房屋销售限价均价为1.25万元/平方米。顺义区马坡居住用地,要求配建5万平方米的限价商品房,套型面积小于90平方米,售价为5800元/平方米。

  为此,中原地产首席分析师张大伟向中房网表示,这并不能说明北京市土地市场已经跌入低谷,只是明显降温。从已经出让的地块可以看出,很多地块的起始价依然很高,之所以出现流拍或底价成交,是因为位置不好。

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不过,以现场5家开发商的报价来看,房企估算出的楼面地价却在3700元/平方米至7000元/平方米范围。“没想到地方政府要求的收益这么高。”招标现场外一位开发商代表向《第一财经日报》表示,“不知道这是政府的判断失误还是开发商的判断失误。”

记者同时从北京市国土局获悉,为了防止一家企业过多拿地、囤地、抬高价格,北京市还将对企业通过土地交易市场取得的商品住宅用地规模进行限制,原则上6个月内房地产开发一级资质的企业拿地规模不得超过40万建筑平方米,其他企业拿地规模不得超过20万建筑平方米。

  当然,北京土地市场的寒潮不止于此。曾经被叫停的西城区华嘉胡同地块7月再度挂牌之后,直到8月13日才收到首次报价,截至记者发稿,该地块共收到两次网上报价。