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楼市调控重压股市?

时间:2019-11-28 20:29

过去20年,房地产无疑是创造最多财富的行业,同时也创造了最多的泡沫。

摘要:中国地产黄金十年后的生死节点,哪家地产商尤其是知名地产大鳄中,谁会最先倒下? 生或死的真相,或许主要就隐藏在这些房企的几大关键财务指标中。截至记者发稿,沪深两市上市房企(申万分类)2011年三季报已披露完毕,香港上市内房股大多也已披露最新的销售...

{"type":3,"value":{"videosourcetype":1,"vid":"p0895veevba","desc":"这两年我国楼市调控的效果十分显着,从一开始的抢房热潮到如今的楼市萧条,从一开始的房价飞涨到如今稳定的房价,都验证了我国楼市的调控成果,最近有消息显示,2019楼市调控收紧,开发商只能拆东墙补西墙,刚需:看你几时完。","img":"

澳门皇冠金沙网站,本周一的A股大幅低开,沪市盘中跌幅超过100点,地产股和银行股跌幅居前。很显然,被媒体誉为“史上最严厉”的楼市调控,其影响间接波及到股市。

2年前任志强还在任何场合都坚持称“中国的房价会永远涨下去”,但是最近两年我们突然发现,这个老年网红在公开场合对房价闭口不提了,被问得多了,他也就说说土地的事情,和人民币贬值的事情。很多人表示不理解,但奇哥深知其后的原委:

中国地产黄金十年后的生死节点,哪家地产商尤其是知名地产大鳄中,谁会最先倒下?

其实,A股当日大跌还有一个外因,即上周五的美股暴跌。受到高盛被指控欺诈的消息影响,美股结束了连续六周的上涨,道琼斯工业平均指数和纳斯达克综合指数分别下跌1.13%、1.37%。从美股的日K线图上看,连续小幅攀升创新高之后,突然出现一根大阴棒,投资者难免感到心理恐慌。看到这样的大阴棒,获利资金借机出逃。对A股来说,在3100点附近上下两难,很容易遭外盘暴跌的打击。而且,近几个月来A股与美股之间已多次“跟跌不跟涨”。

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生或死的真相,或许主要就隐藏在这些房企的几大关键财务指标中。截至记者发稿,沪深两市上市房企(申万分类)2011年三季报已披露完毕,香港上市内房股大多也已披露最新的销售数据。权威统计显示,上市房企存货高居不下、资产负债率节节攀升、净利润/净利润率悉数下滑、经营性现金流近七成企业告负,可谓危机四伏。

不过,地产股和银行股在周一跌幅居前,表明内因才是导致A股调整的关键。对于此次出台的调控政策,房地产股很难表现“利空出尽便是利好”的牛劲。4月14日至17日接连传来楼市调控的消息:先是国务院常务会议定调,接着宣布二套房贷首付和90平方米以上首套房贷的首付提高,随后又称房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这些政策就似“挤牙膏”,一个接着一个,连续密集出台,给楼市带来的心理影响可想而知。

本轮房价周期后,房价狂飙猛进,结果早已撑破了他的预期,他万万没想到,房价可以疯到这步田地,连债务缠身的贫困县城都早早进入了“万元俱乐部”。面对疯狂无止境的房价,任志强不是不敢说,而是的确说不准了。

截至三季度末,即使因工业化、高周转而著称的万科,资产负债率也已高达78.97%,几乎入围沪深两市上市房企资产负债率前10名,这个负债率也是万科2008年以来近4年期间里的最高值。

在股市投资者和楼市消费者看来,调控政策的力度超过预期,这回是要动真格的。此次政策宣布后,银行方面的动作很快,工商银行从4月16日开始实行差别化住房信贷政策。这与1997年二套房贷政策出台之时形成了鲜明反差,当时也是政策调控的需要,但不少银行或“打擦边球”或“磨洋工”,细则出台“姗姗来迟”。

中央调控楼市的决心还能坚持多久,说不准了;城市化进程能否继续推动房价上涨,也说不准了。因为如果按照任志强一贯的观点,本轮楼市调控早就该收场了,但现如今的情况是,调控大棒挥舞得正欢,从一线到四线,没有最严只有更严,城市间的较量也早已进入白热化阶段。8月底的2天8城加码调控,可见一斑。

华远地产董事长任志强日前告诉本报,本轮调控是否见效可能要以一些地产商的倒闭为标志,从行业整体看,地产商总共尚有约1.7万亿资金未使用,总体上不会有大规模倒闭。“但个别企业并不排除存在崩溃、倒闭的可能性。”

就供需层面而言,房贷收紧、税收证明要求及此后还可能出台的税收政策,对楼市肯定产生较大影响。以上海为例,新政策直指投资投机购房行为,外地来沪的购房需求或会减少。在调控不断加码的背景下,地产股和银行股“愁眉苦脸”。地产股在近期连续下跌,机构似乎先知先觉。有消息称,最近四周撤出地产板块的资金逾百亿元。万科A、保利地产、招商地产等均遭机构抛售,呈明显的破位下跌走势。例如,招商地产4月6日以来累计跌幅超过20%。可见,若楼市成交如市场人士所预料的跌入“冰点”,地产股也将“沉沦”一段时间。与此同时,由于此次调控收紧的主要举措是提高房贷门槛,且楼市价格波动危及信贷资产质量,银行股在短期内也受到牵连。

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最大的危机不在于当前,而在于趋势。房企的生存状况已经令人担忧,但趋势上,这种恶化并没有触底,房价而言,可能还只是开始,这才是让绝大多数地产商最绝望的。

地产和银行两大板块在股市中所占的分量不轻,带动大盘重挫不可避免。从周一上午的股指期货市场来看,4个主力合约全线暴跌,跌幅大于上证指数,表明市场恐慌心理呈现扩散。股指期货可通过做空盈利,空头的宣泄更为强烈。

今天我们不谈在目前的政策情形下,未来房价走势,奇哥今天想和大家探讨一下,在刀光剑影的楼市调控重压下,房地产风云诡谲,接下来开发商、银行、炒房客和地方政府等这几个主要角色,谁会最先撑不住倒下?

有多少“凤凰”危在旦夕?

然而,股市投资者没必要反应过度,银行股和地产股毕竟不是之前反弹行情中的牛股,由其释放的做空压力不至于毫无止境。特别是银行股,基本面存在不少利好预期,大幅下跌势必遭“错杀”。面对市盈率进一步走低的银行股,机构抄底的可能性增大。对机构来说,可以借助股指期货来化解抄底买入银行股的风险。

1,融资收紧,普遍缺钱的地产商会率先扛不住吗?

凤凰股份(600716.SH),这家江苏南京国资背景的知名区域房地产企业,三季度净利润率出现了负178.18%的“离谱”状况,排名沪深两市上市房企(申万分类)倒数第二,仅次于已处于暂停上市但依然归类为地产行业的ST海鸟。

外盘走弱和国内楼市调控升级,使得A股调整的压力增大。周一早盘留下较大的跳低缺口,迫使抄底者冷静下来。看来,在2900点至3150点的箱体内,A股震荡仍将继续,短期内向上突破的难度较大。

春江水暖鸭先知,地产市场里最先感知到凉意的当属地产商们。现在说地产商们普遍缺钱,相信已经鲜有人会反驳了,毕竟这一年多来因为缺钱而陷入破产舆论风波的地产商已经不在少数,地王被套更是屡见不鲜。

仔细研读地方房企最新的财务数据,让人“倒吸一口冷气”。至2011年三季度,其利润总额为-4443.87万元,净利润为-3362.65万元,净利润同比增长率为-4048.35%。资产负债率为78.86%,排名沪深两市上市房企前20位,负债合计高达近56亿元,而其手头的货币资金不到17亿元。其最新的资产流动比率降至1.40,速冻比率则为0.40。公司当前的存货(净额)超过48亿元。

地产商缺钱主要来源于三个方面:信贷收紧、偿债到期以及政府限价,奇哥在之前的文章中说过,这三座大山眼下就牢牢地压在每一个地产商的身上,底子厚有实力的就多撑几年,底子薄资金紧缺的,毫无疑问会在博弈中落败,被淘汰出局。

本报记者此前掌握的信息显示,在凤凰股份庞大的存货所涉资产中,其中一个大头就是闲置超过6年之久的南京铁管巷地王,该项目是其在2010年以一种接近于“火中取栗”的方式接手的。

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2010年7月,完成借壳上市不久的凤凰股份公告称,全资子公司拟收购南京龙凤投资置业有限公司74.81%股权,股权转让价款为6.5亿元。此次股权转让完成后,这块著名的闲置地王就背在了凤凰股份的身上。

但是能就此断定,地产商们会最先扛不住吗?答案是否定的!首先,对于一二线的地产商来说,虽然各种调控压力下,一二线市场有明显降温,成交量也日渐下降,但要知道一二线的开发商资金实力没有太差的,况且人口源源不断的一二线从来不缺购房需求,虽然眼下被各种手段压制需求暴减,但这只是短期的蛰伏,后期一旦放开,爆发力同样惊人;

较高的土地成本,是目前大多数负债率等财务数据报警的房企的一个重要共同点。